CONTRATTI

IL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA (DI BENI IMMOBILI)
Il contratto preliminare di compravendita è un accordo in forma scritta tra due o più parti ad effetti obbligatori, ovvero obbliga le parti alla conclusione del contratto definitivo di trasferimento proprietà (atto/rogito notarile).
Il contratto deve avere la stessa forma del contratto definitivo di trasferimento proprietà e deve contenere i seguenti requisiti essenziali per la sua validità, ed allegarne la documentazione necessaria:
- Indicazioni anagrafiche o indicazioni della natura societaria, sia della parte Promittente Venditrice e che della parte Promissaria Acquirente, previste dall'art. 2659 del C.C. (nome, cognome, data e luogo nascita, residenza, codice fiscale, regime patrimoniale se coniugato).
- Identificazione delle parti tramite: documenti d'identità in corso di validità, codici fiscali/Partita IVA, i documenti identificativi della natura societaria compreso i propri rappresentanti.
Il tutto è anche previsto dalle norme vigenti in materia antiriciclaggio.
- L'ubicazione dell'immobile e le sue pertinenze con una descrizione esatta.
- I dati identificativi catastali dell'immobile conformi allo stato di fatto ed in regola con le vigenti norme urbanistiche.
- Copie delle schede catastali (da allegare), o se l'immobile è in corso di costruzione occorre allegare copie delle planimetrie identificative dell'oggetto di compravendita.
- Conformità degli impianti Legge n° 46/90 sostituito con D.M. n. 37 del 22 gennaio 2008.
- Certificazione energetica/attestato di qualificazione energetica, (D.lgs. n° 192/05 con disposizioni attuattive D.lgs n° 311/06 e D.G.R. 8/2007 della Regione Lombardia, DPR 59 del 2 aprile 2009, D.M. del 26 giugno 2009 linee guida cert. ener. edifici).
- Copia ed estremi del certificato agibilità.
- Caratteristiche tecniche di costruzione (o descrizione delle opere o capitolato), nel caso di immobile in corso di costruzione.
- Estremi del Permesso a Costruire / DIA, nel caso di immobile in corso di costruzione o di terminata costruzione.
- Estremi di eventuali atti o convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi.
- Tempistiche massime di esecuzione della costruzione e/o di consegna dell'immobile.
- Indicazione del prezzo con modalità di pagamento, incluso l'indicazione della caparra confirmatoria.
- Indicazione degli estremi e dei mezzi di pagamento (allegarne copia degli stessi).
- Obbligazioni e garanzie della parte promittente venditrice.
- Obbligazioni della parte promissaria acquirente.
- Eventuali oneri fiscali, spese o vincoli che gravano sull'immobile.
- Indicazioni del luogo e data del rogito notarile di trasferimento proprietà.
- Termini del contratto (data con la quale si producono gli effetti del contratto).
- Modalità di registrazione del contratto preliminare di compravendita: tutti i preliminari di compravendita, sia stipulati da privati che da imprese anche costruttrici, sono soggetti a registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, nei termini massimi di 20 giorni dalla data della stipula, con conseguente anticipo del pagamento delle relative imposte in misura fissa e a percentuale (a carico del promissario acquirente).

PROPOSTA DI ACQUISTO
È un contratto con il quale la parte acquirente, propone alla parte venditrice, l'impegno all'acquisto di unità immobiliare, a determinate condizioni.
È una fase importante che precede la stipulazione del preliminare di compravendita.
Con la sua sottoscrizione e con l'accettazione da parte venditrice, le parti si impegnano a rispettare accordi e obbligazioni descritte, entro una determinata scadenza.
Per avere una sua validità, dovrà contenere i requisiti del contratto a norma dell'art. 1325 del Codice Civile, dovrà contenere l'esatta identificazione dell'immobile ed il nome della parte venditrice, inoltre dovrà contenere una somma a titolo di garanzia, detta Deposito Cauzionale che sarà rilasciato da parte proponente acquirente mediante un Assegno Bancario o Postale, intestato e non trasferibile alla parte venditrice; l'agenzia immobiliare/l'agente immobiliare ne accuserà ricevuta per conto del venditore e non dovrà assolutamente essere incassato da nessuna delle parti, se non al momento della stipulazione del contratto preliminare di compravendita, solo da parte venditrice, tramutandosi il tutto o in parte in caparra confirmatoria. Nel caso in cui la proposta di acquisto non venisse accettata da parte venditrice, l'assegno del Deposito cauzionale, non può essere trattenuto per nessun titlo, e dovrà essere restituito, senza alcun onere, alla parte proponente acquirente.

CONTRATTO DI MEDIAZIONE (INCARICO A VENDERE O LOCARE  IMMOBILI)
È un contratto con il quale il mediatore si impegna a promuovere l'incontro di due o più parti per la conclusione di un Affare, ha diritto alla provvigione se l'affare viene concluso.


ATTO NOTARILE DI COMPRAVENDITA (ROGITO NOTARILE)

ATTO NOTARILE
E' il contratto definitivo che trasferisce a tutti gli effetti la proprietà di beni o altri diritti reali.
L'atto notarile è stipulato da un Notaio scelto e pagato dalla parte acquirente. Il Notaio legalizza l'atto di compravendita, ha l'obbligo di controllare e garantire la regolarità di tutti i documenti compresi quelli catastali e controlla che non vi siano ipoteche gravanti sul bene oggetto di trasferimento.
L'onorario del Notaio varia in funzione del valore dell'atto, rimane a carico dell'acquirente.
Le imposte sul trasferimento proprietà variano in base alla tipologia dell'immobile venduto, variano in base al venditore e alle agevolazioni per l'acquisto come prima casa, sono a carico dell'acquirente.
Dopo la stipulazione dell'atto notarile avverrà la Registrazione dell'atto e di seguito la trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari nei tempi stabiliti dalla legge.
Al momento dell'atto notarile occorre compilare lo stampato per la denuncia all'Autorità Locale di Pubblica Sicurezza della cessione del fabbricato.
Il definitivo passaggio di proprietà avviene con la trascrizione.

DOCUMENTI PER L'ATTO NOTARILE DI TRASFERIMENTO PROPRIETÀ
Copie dei documenti d'identità e codici fiscali di tutte le parti comparenti nell'atto notarile.
Schede catastali degli immobili conformi allo stato di fatto dell'immobile con "strisciata".
Certificato di destinazione urbanistica per determinati immobili.
Visure catastali.
Copia dell'atto di provenienza registrato dell'immobile completo di trascrizione.
Eventuali condoni effettuati con relativi pagamenti.
Documenti di conformità impianti ex legge 46/90 sostituito con D.M. n. 37 del 22 gennaio 2008.
Copia Permesso a Costruire / DIA.
Certificato di agibilità.
Certificazione Energetica dell'immobile.
Eventuale atto di successione.
Certificati di residenza-stato di famiglia - comunione o separazione legale dei beni.
Documentazione dell'avvenuta cancellazione ipoteca.
Copia/copie del Modello F23 relative ai pagamenti delle imposte di registro indicate sul preliminare di compravendita.
Se l'immobile in edilizia convenzionata: copia convenzione e altra documentazione richiesta in convenzione per ottemperare l'alienazione dell'immobile.
Copie dei mezzi di pagamento (A.B. - A.C.) avvenuti da parte promissaria acquirente, come indicato nel preliminare di compravendita, sia per la caparra confirmatoria che per gli acconti
Copie dei mezzi di pagamento all'Agenzia Immobiliare.
Identificazione dell'Agenzia Immobiliare e dell'Agente Immobiliare con le Iscrizioni Camerali/Ruolo.


CONTRATTI  DI  LOCAZIONE

LOCAZIONE (C.C. 1571)

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
Le due figure che intervengono nel contratto di locazione immobiliare sono: Il locatore, proprietario dell'unità immobiliare data in locazione; ed il conduttore, inquilino dell'unità immobiliare presa in locazione.
Il contratto di locazione stipulato presso l'Agenzia Immobiliare garantisce la tutela di diritti, doveri ed obblighi sia del locatore che del conduttore.
Le locazioni possono avere come oggetto, immobili a destinazione: residenziale, commerciale, artigianale, industriale ecc.
L'affitto di azienda, di aree nude e di attività sono locazioni hanno per oggetto un bene produttivo.
A seconda la tipologia della locazione, varia la durata del contratto ed il corrispettivo dell'imposta di registro.
I contratti di locazione devono essere registrati presso gli Uffici Locali delle Agenzie delle Entrate, entro 30 giorni, previa compilazione di modello 69 con ulteriore documento dati catastali per la richiesta di registrazione e del modello RR per l'elenco degli atti presentati e previo pagamento delle imposte di registro e diritti speciali di segreteria, sul Mod. F23, marche da bollo ogni 100 righe su ogni copia di contratto presentato e sui relativi allegati (imposte e marche da bollo sono a carico in egual misura per il locatore che per il conduttore).
- La denuncia alla Pubblica Sicurezza per la cessione del fabbricato è obbligatoria per chiunque ceda il godimento a qualunque titolo di un fabbricato, la comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza dovrà avvenire entro 48 ore dalla consegna dell'immobile.
- ALCUNI OBBLIGHI E DIRITTI DEL LOCATORE:
L'obbligo di consegnare la cosa (immobile) da locare in buono stato ed in regola con le normative vigenti.
Mantenere l'immobile in modo da asservirlo all'uso convenuto.
Garantire l'esenzione da vizi.
Diritto di innovare la cosa, in modo che non debba arrecare danni al conduttore.
Diritto di alienare la cosa.
- ALCUNI OBBLIGHI E DIRITTI DEL CONDUTTORE:
Obbligo di versare il corrispettivo a scadenze prestabilite.
Obbligo di usare l'immobile nei limiti convenuti.
Obbligo di riconsegnare l'immobile a fine locazione, nello stesso modo in cui l'ha ricevuto.
È responsabile dei danni da lui o da terzi causati.
Ha diritto di migliorare la cosa, previo avviso al locatore.
- La disciplina che regola il contratto di locazione è riferita alla Legge 9.12.1998 n° 431 e alla legge n° 392 del 1978 e al Codice Civile in materia di locazioni.



NORME

DEPOSITO CAUZIONALE
È una somma di denaro che viene rilasciata a titolo di garanzia nella proposta d'acquisto. È rilasciato dalla parte proponente acquirente tramite assegno intestato e non trasferibile alla parte venditrice. Il deposito cauzionale si tramuta in caparra confirmatoria nel momento della firma del preliminare di compravendita.
CAPARRA CONFIRMATORIA (C.C. 1385)
È la somma di denaro versata a garanzia che il contratto giunga a termine con l'atto notarile.
CAPARRA PENITENZIALE (C.C. 1386)
È la somma di denaro versata come corrispettivo quando è previsto il recesso, chi recede perde o restituisce il doppio della caparra.
PROVVIGIONE (C.C. 1755)
Il diritto alla provvigione spetta al mediatore per effetto del suo intervento, ad affare concluso (affare concluso è ogni operazione a contenuto economico) grava su ciascuna delle parti in base ad accordi prestabiliti.
FIDEJUSSIONE (CC 1936)
È il contratto con il quale una persona o società garantisce con il proprio patrimonio l'adempimento di un'obbligazione altrui nei confronti di un creditore.
PROPRIETÀ (C.C. 832)
È un diritto reale su un bene, il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e l'osservanza dell'ordinamento giuridico (la piena proprietà si trasferisce con l'atto notarile).
USUFRUTTO (C.C. 978)
È il diritto reale di godere della cosa rispettandone la destinazione economica, senza esserne proprietari, può avere una determinata durata che comunque non può eccedere la vita dell'usufruttuario.
NUDA PROPRIETÀ
È la proprietà di un bene il cui godimento viene attribuito ad un altro soggetto detto usufruttuario, la proprietà torna ad essere piena ed esclusiva alla scadenza dell'usufrutto.
COMPROPRIETÀ (C.C. 1100)
La proprietà spetta a più persone, tutti possono usufruire e godere della proprietà nei limiti della propria quota.
PERTINENZA (C.C. 817)
Sono i beni destinati in modo durevole al servizio di un'altro bene (esempio il box).
L'AGENTE IMMOBILIARE O L'AGENZIA IMMOBILIARE
L' Agenzia Immobiliare e l'Agente Immobiliare, per svolgere la propria attività devono essere iscritti al Ruolo degli Agenti Immobiliari presso le Camere di Commercio.
L' Agenzia Immobiliare e l'Agente Immobiliare hanno l'obbligo di svolgere l'attività mediatoria con professionalità, correttezza, rispetto, trasparenza, agire nel rispetto delle Leggi e non compiere atti di concorrenza sleale.
REGISTRAZIONE DI UN CONTRATTO
La funzione della registrazione di un contratto è di dare Data certa del contratto, funzionalità di carattere fiscale (pagamento imposte), dare conto degli esatti contenuti del contratto e unicità dell'originale.
REGISTRAZIONE DI UN ATTO NOTARILE
La registrazione di un atto notarile da parte del Notaio che l'ha stipulato, dovrà avvenire presso l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente, previo pagamento di un imposta che varia in base alla natura dell'atto registrato.
Le imposte di registro nel caso di trasferimento proprietà immobiliare sono a carico dell'acquirente.
FUNZIONE DELLA TRASCRIZIONE
La trascrizione ha scopo di verificare se esistono ipoteche e diritti di terzi sui beni, ha lo scopo di rendere pubblici gli atti, ha lo scopo di creare una certezza nel diritto. È un sistema legale di pubblicità riferita a beni mobili, immobili e diritti societari. Il contratto di vendita o atto notarile si trascrive alla Conservatoria dei Registri Immobiliari dopo aver effettuato la registrazione dello stesso.

By Laura - Spazio Immobiliare due sas - Via Manzoni n. 9 - Gallarate (VA).